近日，位于北京通州的華業(yè)東方玫瑰推出特價(jià)房源，房?jī)r(jià)降幅15%以上，這引發(fā)了老業(yè)主強(qiáng)烈不滿。8月17日，為了平息這一風(fēng)波，華業(yè)東方玫瑰成為此輪調(diào)控以來(lái)北京樓市首個(gè)公開(kāi)向前期業(yè)主承諾可無(wú)條件退換房的樓盤(pán)。

    筆者了解到，盡管華業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)提出了一份解決方案供業(yè)主選擇，但至今雙方并未就相關(guān)補(bǔ)償事宜達(dá)成一致。

    值得注意的是，正值樓市“金九銀十”來(lái)臨之際，北京樓市已經(jīng)開(kāi)始醞釀或明或暗的降價(jià)潮，此時(shí)華業(yè)東方玫瑰的糾紛事件正在成為此輪降價(jià)后遺癥的樣本。降還是不降，已成為開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)的兩難選擇。

    老業(yè)主狙擊“領(lǐng)降盤(pán)”

    8月初，位于通州的華業(yè)東方玫瑰二期A9號(hào)樓在推出了90套特價(jià)房，均價(jià)為每平方米15500元，部分較低樓層單價(jià)為每平方米14500元。

    而就在今年4月，A4號(hào)樓開(kāi)盤(pán)伊始的銷售定價(jià)高達(dá)18000~19000元/平方米，即使與最終的銷售均價(jià)17000元/平方米的價(jià)格相比，降幅也高達(dá)15%以上。此消息一出，立刻引發(fā)了前期銷售的A4號(hào)樓多位老業(yè)主的極度不滿。

    “第一感受是震驚，然后是憤怒?！痹谝环荨叭A業(yè)東方玫瑰A4樓業(yè)主”的公開(kāi)信中，華業(yè)東方玫瑰的老業(yè)主表示，就在幾周前還有業(yè)主以每平方米19300元的價(jià)格買(mǎi)了一套88平方米的房子，而這批推出的特價(jià)房以更好的戶型竟以每平方米14500元起價(jià)，讓該業(yè)主40多萬(wàn)元房款在一夜之間蒸發(fā)。

    除了公開(kāi)信的譴責(zé)，隨后兩周內(nèi)部分老業(yè)主多次出現(xiàn)在項(xiàng)目售樓處聚集抗議，要求補(bǔ)償差價(jià)或退房，經(jīng)過(guò)幾輪紛爭(zhēng)，此事也逐步發(fā)酵成為降價(jià)維權(quán)的標(biāo)志性事件。

    8月17日，華業(yè)地產(chǎn)終于針對(duì)此事公布了一份名為《諾亞方舟計(jì)劃》的補(bǔ)償方案，該方案中提出，可以按照合同價(jià)的5%返還A4號(hào)樓購(gòu)房業(yè)主購(gòu)房款，但并非現(xiàn)金返還而是提出了三種沖抵方式：沖抵物業(yè)費(fèi)或車位租賃費(fèi)；沖抵車位購(gòu)置款，并在建委報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上享受8折優(yōu)惠；沖抵再購(gòu)或新推薦成交購(gòu)房款。不接受返還方案的，還可以選擇無(wú)約束換房，根據(jù)需要換至A9號(hào)樓，或者無(wú)理由、無(wú)條件退房。

    對(duì)此，華業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)趙雙燕表示，此前推出的特價(jià)房源完全屬于一種正常的市場(chǎng)行為，這一補(bǔ)償方案則是作為開(kāi)發(fā)商在面臨市場(chǎng)冰封、價(jià)格波動(dòng)的情況下，兼顧新、老業(yè)主利益而推出的。

    8月19日，華業(yè)地產(chǎn)方面表示此項(xiàng)方案正式實(shí)施，并已經(jīng)與部分前期老業(yè)主洽談具體補(bǔ)償細(xì)節(jié)。不過(guò)，一些華業(yè)東方玫瑰4號(hào)樓業(yè)主們?nèi)匀煌ㄟ^(guò)公開(kāi)信和現(xiàn)身業(yè)主論壇的方式表達(dá)不滿，不乏“補(bǔ)償力度不夠”、“退房換房不現(xiàn)實(shí)”、“不返現(xiàn)金沒(méi)誠(chéng)意”的聲音。

    顯然，這份引發(fā)外界關(guān)注的公開(kāi)補(bǔ)償方案，仍然沒(méi)能緩和老業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾。

    不降難降價(jià)更難

    “能夠從買(mǎi)房人的利益角度出發(fā)去思考問(wèn)題的行為是值得肯定，但是并不值得鼓勵(lì)。”在評(píng)價(jià)這場(chǎng)從老業(yè)主抗議維權(quán)到開(kāi)發(fā)商被動(dòng)補(bǔ)償?shù)牟┺臅r(shí)，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣作為市場(chǎng)交易范疇，購(gòu)房者應(yīng)該學(xué)會(huì)自行承擔(dān)價(jià)格的上下波動(dòng)。陳志表示，目前在一些受到嚴(yán)格限購(gòu)措施調(diào)控的城市，房?jī)r(jià)未來(lái)下行波動(dòng)的可能性很大，尤其是北京通州為首的供需倒掛區(qū)域，到底房?jī)r(jià)何時(shí)降至底部都還不好預(yù)計(jì)，而由于受到業(yè)主壓力就補(bǔ)償和同意退房的方式，不符合契約精神，對(duì)于市場(chǎng)將帶來(lái)不好的示范。

    縱觀通州區(qū)域，在限購(gòu)政策之下，新盤(pán)庫(kù)存量大、供需倒掛、成交低迷，已經(jīng)成為北京，乃至全國(guó)限購(gòu)區(qū)域的典型代表。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3至7月份，通州地區(qū)商品房新增供應(yīng)3356套，而總銷售量?jī)H為520套，只占到總數(shù)的15%。

    今年7月，通州珠江拉維小鎮(zhèn)推出30套特價(jià)房，其中毛坯房均價(jià)為每平方米14500元，精裝修房均價(jià)為每平方米16000~18000元，比此前最高每平方米26000元的銷售報(bào)價(jià)下調(diào)近萬(wàn)元。通州M5朗峰、月亮河公園等項(xiàng)目也在相繼舉辦一系列降價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)。

    筆者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，東方玫瑰家園于2011年4月24日獲得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)預(yù)售部位為A4#、A5#、A6#、A7#、A9#住宅樓的大部分單元，獲準(zhǔn)預(yù)售的總面積為12.18萬(wàn)平方米。刨除涉及已售出的4號(hào)樓和推出60多套特價(jià)房的9號(hào)樓，至少還有七成以上的房源尚未放出。

    華業(yè)東方玫瑰此前的銷售記錄顯示，5月份，項(xiàng)目成交367套，6月、7月分別成交76套、23套，3個(gè)月銷售466套。而8月初推出的引發(fā)紛爭(zhēng)的90套特價(jià)房源，僅在半個(gè)月內(nèi)就有60余套預(yù)訂成交。按照華業(yè)地產(chǎn)年初未通知東方玫瑰項(xiàng)目定下的20萬(wàn)平方米銷售目標(biāo)計(jì)算，即使下半年余下3棟樓全部售出也僅能完成六成的銷售任務(wù)。

    顯然，即使明知降價(jià)后要承受前期業(yè)主的強(qiáng)力反彈，華業(yè)東方玫瑰也必須要為后期銷售找到出路。

    與華業(yè)東方玫瑰推出特價(jià)房后的進(jìn)退維谷相似，北京樓市眾多明折暗降的樓盤(pán)中，已經(jīng)出現(xiàn)多起老業(yè)主不滿糾紛。同樣位于通州的某知名項(xiàng)目在降至19000元/平方米后，也有向前期業(yè)主折返部分物業(yè)費(fèi)的情況。在北京實(shí)行限購(gòu)政策后有過(guò)降價(jià)行為的遠(yuǎn)洋一方、首開(kāi)常青藤等項(xiàng)目，也均有前期老業(yè)主維權(quán)紛爭(zhēng)的情況，降價(jià)優(yōu)惠與老業(yè)主維權(quán)鬧事幾乎畫(huà)上了等號(hào)。

    為了給后期銷售鋪路，也曾出現(xiàn)在降價(jià)后主動(dòng)承諾給前期老業(yè)主補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，去年11月份，通州京貿(mào)國(guó)際城將開(kāi)盤(pán)時(shí)的每平方米26000萬(wàn)元下調(diào)至每平方米19800萬(wàn)元，承諾對(duì)購(gòu)房金額高于每平方米2萬(wàn)元的部分進(jìn)行足額返還。不過(guò)該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)報(bào)出的價(jià)格此前每月的成交套數(shù)都是個(gè)位數(shù)，此舉大有借勢(shì)炒作之嫌。

    “最好的方式是把損失降到最低，既能安撫老業(yè)主，同時(shí)又不影響后期銷售?！睂?duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，目前樓市價(jià)格正在面臨大面積降價(jià)的窗口期，如何以最小的代價(jià)尋求降價(jià)換取的銷售契機(jī)與負(fù)面影響的平衡點(diǎn)，將成為年內(nèi)諸多開(kāi)發(fā)商所要面臨的抉擇。